土地收益也一再下跌

2021-02-03 18:41

中国经济网编者按:2月9日,芜湖宣布将对首次购商品房者免契税发补贴,此举被舆论解读为地方政府出手挽救房地产市场,引起了广泛关注。然而,新政出台仅仅4天之后,2月12日,芜湖市政府发布通告,宣布暂缓不久前刚刚发布的“房产新政”。

芜湖市市长杨敬农表示,芜湖市近期出台的房产新政系改善民生举措,严控房价,打击投机,满足中低收入者和引进人才的刚性住房需求,优先发展保障性住房计划,是芜湖市房产新政的核心思想,而不是外界所猜测的房市救市之举。

要想解决矛盾,根本上在于改变以投资为主的城市经济发展模式,降低地方政府对于土地收入的依赖程度。让他们转换思维,加快经济转型,找到更多的增收渠道,完善自身造血功能。如果地方政府“寅吃卯粮”的发展思维不能有一个根本性的转变,那么即使出台再严厉的方针政策,地方政府依然能从其中找到漏洞,以种种冠冕堂皇的理由去推行“新政”。

利益博弈:地方动作不断 中央抑制房价态度坚决

1.84万亿债务到期 地方政府进钱少出钱多

10月11日11时49分,广东省佛山市住房和城乡建设管理局发布通知,宣布从10月12日起,有条件地放松限购政策,允许限购家庭“增购”一套住房。但当天晚上11点多,佛山房管部门官网上同时发布两条通知,称先前的通知暂缓执行。

龙年伊始,广东中山市就将商品房限价从每平方米5800元上调至6590元,增幅11%。作为今年以来全国首个放松“限价令”的城市,中山此举被质疑为变相放松房价调控政策。根据年初中山市人代会通过的《政府工作报告》,今年中山市地区生产总值增长目标为11%。因此,按照“商品房价格涨幅低于地区生产总值增幅”的原则,中山在“原则”内最大可能地提高了限价。

2008年金融危机,全球经济下滑,在“保八”增长目标的压力下,从2008年四季度中国政府即开始大幅降息并增加新增贷款以积极应对金融危机,地方政府不惜举债实施一系列投资计划,刺激经济复苏。“三年前借钱度过金融危机,三年后各类举债主体都到了还钱的时候。”中国人民大学财政与金融学院副院长赵锡军表示。2012年年,政府负有偿还责任的债务、政府负有担保责任的债务与其他相关债务三类共计1.84万亿元的债务,已让2012年成为今后地方政府偿债最为关键的一年。政府财政收入重要来源之一的土地收入大幅减少,势必会对地方政府偿债带来压力。

然而,统计数据显示,2011年芜湖财政收入共计286.81亿元,其中地方财政收入139.97亿元。cric数据则显示,芜湖2011年土地出让金达到61.3亿元,土地出让金占芜湖地方财政收入44%。

根据国土资源部公布的数据,2009年全国土地出让成交总价款约1.59万亿元,相当于同期地方财政本级收入32580.74亿元的48.8%;2010年约2.7万亿元,同比增加70.4%,相当于同期地方财政本级收入40613.04亿元的66.5%。在地方有些县市,土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%,有些甚至占80%以上。但在国家加紧房地产调控后,楼市趋于下行,土地收益也一再下跌。2011年前11个月,全国130个主要城市土地市场总土地出让金为1.18万亿,较2010年同期减少了30%。

2012年,地方土地财政收入进一步下滑。在楼市调控政策影响下,楼市低迷,开发商拿地积极性降低,作为地方财政重要收入来源的土地出让金也随之大幅缩水。中国指数研究院的跟踪数据显示,2012年1月,京、沪、广三大一线城市土地出让金同比降幅惊人,上海1月土地出让金同比缩水达七成,北京则为去年同期的三分之一,广州更是由28亿降至2.9亿,缩水幅度达九成。地方政府开始调低对土地出让金的预期收入,北京市财政局于日前表示,对今年的土地市场形势依然不乐观,预计今年的土地出让收入为900亿元,与去年1233.68亿元的土地收入相比降幅近三成。

占财政收入八成 地方政府过度依赖土地财政

房地产行业在芜湖经济中占有重要的地位。2011年芜湖房地产开发投资307.23亿元,同比增长24.2%,房地产投资已成为拉动芜湖经济增长的动力之一。大力投资必然带来当地楼市的快速扩容。与房地产建设的高涨热情相比,近两年芜湖楼市并没有体现出与此相当的热度。2011年,芜湖市区累计批准商品住房预售面积286.71万平方米,同比增长24.87%,累计销售188.7万平方米,同比下降11.34%。一方面是两位数的预售面积增长,另一方面却是两位数的销售面积下滑,这一升一降之间,楼市库存量也随之攀升。这不仅加剧了“去库存”的压力,也不利于未来的房地产投资,对上下游产业也链将产生很大冲击。

土地出让金占芜湖地方财政收入44% 官方否认“救市”说

加快经济转型 破解对土地财政的过度依赖

2011年底举行的中央经济工作会议,明确要求“坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归”,促进房地产市场健康发展。2012年2月,中央再次对房地产市场调控明确表态:一要促使房价合理回归不动摇,二要促进房地产市场长期?稳定?健康发展?尽管中央抑制房价的态度依然坚决,但很多地方政府正在想尽办法在能力所及的范围内寻找变通之道,力图维护本地房地产市场的繁荣。在房地产调控力度不断加强、楼市拐点初现的关键时刻,宏观调控政策与地方利益的博弈也在进一步加深。